양도소득세 계산기 (주택)
1세대1주택을 15억원에 팔고(취득 5억원) 10년 보유·거주했다면 12억원 초과분만 과세해 양도차익 200,000,000원, 장기보유특별공제 80% 후 과세표준 37,500,000원, 양도소득세 4,365,000원에 지방소득세를 더해 4,801,500원입니다.
사용 방법
- 양도가액, 취득가액, 필요경비(중개보수·취득세 등)를 넣으세요.
- 보유기간과 그 중 거주기간을 만 년 단위로 넣으세요.
- 1세대1주택 비과세 요건(보유 2년, 조정대상지역에서 취득했다면 거주 2년 등)을 충족하면 체크하세요. 조정대상지역 다주택 중과 대상이면 해당 항목을 고르세요.
계산 방법
양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비.
1세대1주택(소득세법 제89조제1항제3호): 양도가액 12억원 이하면 비과세. 초과하면 양도차익과 장기보유특별공제에 (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액을 곱합니다(시행령 제160조).
장기보유특별공제(제95조제2항): 보유 3년 이상 일반 자산은 연 2%(15년 30%). 1세대1주택으로 거주 2년 이상이면 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%, 거주 2~3년은 8%).
양도소득금액에서 기본공제 연 2,500,000원을 뺀 금액이 과세표준(제103조).
세율(제104조): 기본세율 6~45%. 주택 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%. 조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p(장기보유특별공제 배제). 둘 이상이면 큰 세액.
지방소득세 = 양도소득세 × 10%.
다주택 중과
- 조정대상지역 다주택 중과를 빼 주던 시행령 제167조의3·제167조의10의 배제 조항은 2026-05-09까지 양도한 주택에만 적용됩니다(토지거래허가·계약 경과조치 별도). 그 뒤 양도분은 중과 대상인지 직접 확인해 고르세요.
- 중과 대상 여부(조정대상지역 지정 시점, 주택 수 산정, 각종 배제 주택)는 이 계산기가 판단하지 않습니다.
제외 항목
- 비과세 요건 판정(일시적 2주택, 상속·동거봉양·혼인 특례), 조합원입주권·분양권, 토지·비사업용 토지, 미등기 양도, 감면(조세특례제한법), 취득가액 환산·감정, 부담부증여는 반영하지 않습니다.
- 1세대1주택 고가주택의 토지·건물 보유기간이 다른 경우의 안분도 빠져 있습니다.
기준과 한계
- 2026년 시행 법령 기준(확인 2026-10-14), 국가법령정보센터 원문 기준의 참고용 계산입니다. 실제 신고·납부는 홈택스·위택스 또는 세무사와 확인하세요.
출처: 소득세법 제104조최종 검토일 2026-10-14 (2026년 요율)
자주 묻는 질문
1세대1주택은 얼마까지 비과세인가요?
양도가액 12억원까지 비과세입니다. 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세합니다.
장기보유특별공제 80%는 언제 받나요?
1세대1주택으로 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주했을 때입니다. 보유 40% + 거주 40%입니다.
2년 안에 팔면?
주택은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60% 세율을 적용합니다. 기본세율이 더 높으면 그쪽을 씁니다.
지방소득세는 따로 내나요?
양도소득세의 10%를 지방소득세로 냅니다. 결과의 합계에 포함돼 있습니다.