Kalkulator Pinjaman
Pinjaman rumah RM 300,000 pada kadar 4.5% setahun (baki berkurangan) selama 30 tahun memerlukan ansuran RM 1,520.06 sebulan dan jumlah faedah RM 247,220.13. Jika bank menawarkan kadar flat, tukarkannya dahulu kepada kadar baki berkurangan (lihat jadual dalam panduan).
Cara guna
- Masukkan jumlah pinjaman, kadar tahunan dalam peratus (kadar baki berkurangan) dan tempoh dalam tahun atau bulan. Jika bank memberi kadar flat, tukarkannya dahulu menggunakan jadual dalam panduan.
- Pilih kaedah bayaran balik: ansuran tetap, prinsipal tetap, atau faedah sahaja dengan pokok dibayar di hujung tempoh.
- Baca ansuran dan jumlah faedah, kemudian tatal jadual untuk melihat pokok, faedah dan baki bagi setiap bulan. Salin jadual ke hamparan jika perlu.
Cara kiraan
Kadar bulanan r = kadar tahunan ÷ 100 ÷ 12. Bilangan ansuran n = tempoh dalam bulan.
Ansuran tetap: ansuran = P · r / (1 − (1 + r)^−n). Setiap bulan faedah ialah baki pinjaman darab r, dan selebihnya daripada ansuran mengurangkan baki. Pada kadar 0%, ansurannya hanya P ÷ n.
Prinsipal tetap: setiap bulan membayar P ÷ n pokok serta faedah ke atas baki, jadi ansuran pertama ialah P ÷ n + P · r dan ansuran menurun setiap bulan.
Faedah sahaja: setiap bulan membayar P · r, dan bulan terakhir membayar P · r serta seluruh pokok P.
Kadar flat: ansuran = P · (1 + kadar flat × tahun) ÷ n, kerana faedah dikira sentiasa ke atas jumlah asal. Kadar baki berkurangan yang memberi ansuran sama dicari dengan menyelesaikan rumus ansuran tetap untuk r. Jumlah faedah = jumlah semua ansuran − P.
Perbandingan tiga kaedah bayaran balik
Pinjaman yang sama pada setiap baris: 100,000 pada kadar 6% setahun selama 10 tahun (120 ansuran bulanan). Jumlah wang ialah nombor biasa dalam satu mata wang.
| Kaedah | Ansuran pertama | Ansuran terakhir | Jumlah faedah | Jumlah dibayar |
|---|---|---|---|---|
| Ansuran tetap | 1,110.21 | 1,110.21 | 33,224.60 | 133,224.60 |
| Prinsipal tetap | 1,333.33 | 837.50 | 30,250.00 | 130,250.00 |
| Faedah sahaja | 500.00 | 100,500.00 | 60,000.00 | 160,000.00 |
Kadar flat dan kadar baki berkurangan
Pinjaman peribadi dan pembiayaan kereta di Malaysia lazimnya diiklankan dengan kadar flat, manakala pinjaman perumahan dikira dengan baki berkurangan. Kalkulator ini mengira baki berkurangan, jadi memasukkan kadar flat terus akan menghasilkan ansuran yang terlalu rendah.
Pada kadar flat, ansuran = pinjaman × (1 + kadar flat × tahun) ÷ bulan. Contohnya pinjaman 100,000 pada kadar flat 3.5% selama 5 tahun: 100,000 × 1.175 ÷ 60 = 1,958.33 sebulan. Jadual di bawah menunjukkan kadar baki berkurangan yang memberi ansuran sama. Masukkan angka dalam lajur terakhir ke dalam kalkulator untuk melihat jadual bayaran balik penuh.
| Kadar flat | Tempoh | Ansuran bulanan | Jumlah faedah | Setara baki berkurangan |
|---|---|---|---|---|
| 3% | 60 bulan | 1,916.67 | 15,000.00 | 5.64% |
| 3.5% | 60 bulan | 1,958.33 | 17,500.00 | 6.54% |
| 4% | 84 bulan | 1,523.81 | 28,000.00 | 7.30% |
| 2.8% | 108 bulan | 1,159.26 | 25,200.00 | 5.16% |
Kaedah mana yang sesuai
- Ansuran tetap: jumlah sama setiap bulan. Mudah dibelanjawankan; ansuran awal sebahagian besarnya faedah.
- Prinsipal tetap: bahagian pokok sama setiap bulan, jadi ansuran bermula lebih tinggi lalu menurun. Jumlah faedahnya lebih rendah berbanding ansuran tetap.
- Faedah sahaja (pokok di hujung): anda hanya membayar faedah setiap bulan dan melunaskan seluruh pokok pada bulan terakhir. Beban bulanan paling rendah, jumlah faedah paling tinggi, dan pokok mesti sedia di hujung tempoh.
Andaian kalkulator
- Kadar ialah kadar nominal tahunan pada baki berkurangan. Setiap bulan faedah ialah baki darab kadar tahunan dibahagi 12.
- Ansuran bulanan, dibayar pada akhir tempoh, dengan ansuran pertama sebulan selepas pinjaman bermula.
- Yuran, insurans, kadar terapung, pelunasan awal dan tempoh bertolak ansur tidak dikira. Kontrak sebenar berbeza, dan peraturan pembundaran juga berbeza antara bank, jadi angka ini anggaran, bukan tawaran.
Terakhir disemak 2026-10-13
Soalan lazim
Apakah beza kadar flat dengan kadar baki berkurangan?
Pada kadar flat, faedah dikira ke atas jumlah pinjaman asal sepanjang tempoh walaupun baki sudah menurun. Pada kadar baki berkurangan (reducing balance), faedah dikira ke atas baki yang tinggal. Kalkulator ini menggunakan kadar baki berkurangan, jadi kadar flat mesti ditukar dahulu. Kadar flat 3.5% setahun untuk 5 tahun bersamaan dengan kira-kira 6.54% baki berkurangan.
Bagaimana menukar kadar flat kepada kadar baki berkurangan?
Kira dahulu ansuran flat = pinjaman × (1 + kadar flat × tahun) ÷ bulan. Kemudian cari kadar bulanan r yang memberi ansuran yang sama dalam rumus ansuran tetap. Jadual dalam panduan sudah mengiranya untuk beberapa kombinasi biasa. Anggaran kasar: kadar baki berkurangan ialah lebih kurang 1.8 hingga 1.9 kali kadar flat untuk tempoh 5 hingga 9 tahun.
Bolehkah tempoh dimasukkan dalam bulan?
Boleh. Tukar unit kepada bulan, contohnya 18 bulan, atau masukkan tahun seperti 2.5 yang sama dengan 30 bulan. Tempoh mesti genap bulan dan paling lama 1,200 bulan.
Mengapa jumlah faedah pinjaman jangka panjang begitu besar?
Faedah dikira ke atas baki pinjaman setiap bulan, dan pada pinjaman panjang bakinya kekal tinggi bertahun-tahun. Memendekkan tempoh separuh sering mengurangkan jumlah faedah lebih daripada separuh.
Adakah kadar ini sama dengan kadar efektif atau APR?
Bukan. Ini kadar nominal tahunan yang dibahagi 12 untuk setiap bulan. Kadar efektif juga mengambil kira yuran dan pemajmukan, jadi gunakan kadar dalam kontrak di sini dan jangkakan sedikit beza daripada tawaran bank.
Adakah yuran, insurans atau duti setem dikira?
Tidak. Hanya faedah dan pokok. Yuran pemprosesan, takaful atau insurans, duti setem, kadar terapung dan pelunasan awal berada di luar kalkulator ini. Untuk pembiayaan Islam, masukkan kadar keuntungan sebagai kadar tahunan.